Een oud huis kopen? Dit moet je weten!

Precies drie jaar geleden kochten wij ons jaren ’30 klushuis. Bij het kopen van een oud(er) huis zijn er natuurlijk altijd zaken waar je rekening mee moet houden. En hoewel we ons goed hadden ingelezen en ook gedegen onderzoek lieten uitvoeren, kwamen we toch voor kleine én grotere verrassingen te staan.  Een oud huis kopen? Dit moet je weten!

Oud huis? Keuringsvoorbehoud(en)!

Persoonlijk zou ik bij ieder eventueel aan te kopen huis een bouwtechnische keuring laten uitvoeren, maar bij een oud(er) huis is dit zéker een must. Ook wij lieten dit uitvoeren en uit de bouwtechnische keuring kwamen geen grote kostenposten naar voren. Maar, omdat wij zelf houtworm hadden geconstateerd in de verdiepingsvloeren, hebben wij een extra voorbehoud in de voorlopige koopovereenkomst laten opnemen. We wilden óók een keuring specifiek op houtworm en schimmels. Deze lieten wij uitvoeren door Van Lierop, een bedrijf dat gespecialiseerd is in de bestrijding van zwam en houtinsecten.

Bij inspectie door Van Lierop bleek dat er niet alleen actieve houtworm in de verdiepingsvloeren zat, maar ook in de trap en de balken onder de vloer. Één van de balken was zelfs zodanig opgegeten dat hij constructief niet meer in orde was. En een aantal andere balken moest vervangen worden wegens aantasting door zwam. Dit was allemaal gemist tijdens de eerste bouwtechnische keuring! Kostenpost: €3300,-. Maar omdat wij de extra keuring als voorbehoud hadden gesteld, heeft de verkopende partij de kosten op zich genomen.

Mijn tip: vraag de inspecteur van de bouwtechnische keuring om foto’s te nemen van iedere balk onder de vloer. Dan weet je zeker dat hij/zij ze allemaal heeft bekeken. Het moeten vervangen van balken is namelijk echt een dure grap. Vertrouw je het niet? Leg de foto’s voor aan een specialist. En neem eventueel – net als wij – een extra keuringsvoorbehoud op.

Benieuwd hoe onze hal er inmiddels uitziet? Lees dan ook eens mijn blogpost over onze hal makeover met latjeswand.

Dubbel glas gaat niet eeuwig mee

Niet ieder oud(er) huis heeft (overal) dubbel glas. Wij hebben hier specifiek naar gevraagd en het bleek dat één van de ramen in de kinderkamer nog enkel glas had. Dit is op kosten van de verkopende partij vervangen. Maar, wat wij niet wisten, is dat dubbel glas een beperkte levensduur heeft. Gemiddeld gaat het zo’n 25-30 jaar mee. Vraag dus óók hoelang het dubbel glas al in de woning zit. Ons dubbel glas bleek in de jaren ’80 te zijn geplaatst en was – jawel – precies aan vervanging toe toen wij het huis kochten.

Hoe herken je de noodzaak tot vervanging van dubbel glas? Als er condensvorming ontstaat tussen de dubbele beglazing is het “lek” en moet het vervangen worden. Bij ons houdt het ene raam het (gelukkig!) langer vol dan het andere, dus we vervangen telkens een aantal ramen en schaffen er gelijk ventilatieroosters bij aan. Want ook dát is iets dat oudere huizen vaak niet hebben. Kosten over 2016 en 2017: ruim €2100. Een flinke tegenvaller! 

Ook handig om te weten is dat de sponningen van een oud(er) huis vaak ongeschikt zijn voor de meest isolerende glassoorten. Driedubbel glas kan bij ons bijvoorbeeld niet worden aangebracht. Wil je een oud huis kopen met authentiek glas-in-lood? Prachtig natuurlijk! Maar check of het glas-in-lood tussen dubbel glas is gezet. Is dit niet het geval? Je kunt dit alsnog laten doen, maar reken op een fors prijskaartje. Een voorzetraam is eventueel een goedkopere optie. Glas-in-lood gaat overigens ook niet eeuwig mee. Althans, het lood niet. Één van onze glas-in-lood ramen dient een restauratie te ondergaan, omdat het lood is gebarsten. De offerte? Ruim €600,-.

Niks is standaard. Of recht.

Het is precies de charme van een oud huis: het is niet standaard. Het kraakt en het leeft. Maar het betekent ook dat de simpelste dingen soms flink duurder kunnen uitpakken, omdat een oud(er) huis nu eenmaal niet voldoet aan de huidige standaardmaten. Denk bijvoorbeeld aan raambekleding. Wij hebben precies één raam in huis dat een standaardmaat voor raambekleding heeft. Voor alle andere ramen heb ik raambekleding op maat moeten laten maken. En dat is nou eenmaal minder voordelig dan een standaardmaat die je eventueel ook nog in de sale kunt shoppen. Tip: lees ook eens mijn blogpost met 15 manieren om te besparen op je (interieur) aankopen.

De grootste tegenvaller wat dit punt betreft was de keuken. Toen we de keuken bestelden, wisten we niet dat de maten anders uit zouden vallen doordat er laag op laag aan voorzetwand uit het huis zou komen. In een (oud)er huis kun je voor dat soort verrassingen komen te staan. Je denkt één wandje weg te halen, maar dan blijken er nog drie lagen achter te zitten! Gevolg: we hielden 20 cm aan de zijkant van de keuken over. Dit kon gelukkig opgelost worden met een apothekerskastje en een regaalkastje, maar omdat het om een nabestelling ging, lag de prijs fors hoger dan wanneer we het tegelijk met de rest van de keuken hadden besteld. Kosten: voor slechts 20 cm aan extra kastjes: €1050,-.

NB: ik wil absoluut niemand ontmoedigen om een oud(er) huis te kopen. Deze blogpost is enkel bedoeld om te informeren over punten waar je – net als wij – misschien niet direct bij stil had gestaan. Zelf zijn wij na drie jaar nog steeds heel gelukkig met ons jaren ’30 huisje!