Precies drie jaar geleden kochten wij ons jaren ’30 klushuis. Bij het kopen van een oud(er) huis zijn er natuurlijk altijd zaken waar je rekening mee moet houden. En hoewel we ons goed hadden ingelezen en ook gedegen onderzoek lieten uitvoeren, kwamen we toch voor kleine én grotere verrassingen te staan. Een oud huis kopen? Dit moet je weten!
Oud huis? Keuringsvoorbehoud(en)!
Persoonlijk zou ik bij ieder eventueel aan te kopen huis een bouwtechnische keuring laten uitvoeren, maar bij een oud(er) huis is dit zéker een must. Ook wij lieten dit uitvoeren en uit de bouwtechnische keuring kwamen geen grote kostenposten naar voren. Maar, omdat wij zelf houtworm hadden geconstateerd in de verdiepingsvloeren, hebben wij een extra voorbehoud in de voorlopige koopovereenkomst laten opnemen. We wilden óók een keuring specifiek op houtworm en schimmels. Deze lieten wij uitvoeren door Van Lierop, een bedrijf dat gespecialiseerd is in de bestrijding van zwam en houtinsecten.
Bij inspectie door Van Lierop bleek dat er niet alleen actieve houtworm in de verdiepingsvloeren zat, maar ook in de trap en de balken onder de vloer. Één van de balken was zelfs zodanig opgegeten dat hij constructief niet meer in orde was. En een aantal andere balken moest vervangen worden wegens aantasting door zwam. Dit was allemaal gemist tijdens de eerste bouwtechnische keuring! Kostenpost: €3300,-. Maar omdat wij de extra keuring als voorbehoud hadden gesteld, heeft de verkopende partij de kosten op zich genomen.
Mijn tip: vraag de inspecteur van de bouwtechnische keuring om foto’s te nemen van iedere balk onder de vloer. Dan weet je zeker dat hij/zij ze allemaal heeft bekeken. Het moeten vervangen van balken is namelijk echt een dure grap. Vertrouw je het niet? Leg de foto’s voor aan een specialist. En neem eventueel – net als wij – een extra keuringsvoorbehoud op.
Benieuwd hoe onze hal er inmiddels uitziet? Lees dan ook eens mijn blogpost over onze hal makeover met latjeswand.
Dubbel glas gaat niet eeuwig mee
Niet ieder oud(er) huis heeft (overal) dubbel glas. Wij hebben hier specifiek naar gevraagd en het bleek dat één van de ramen in de kinderkamer nog enkel glas had. Dit is op kosten van de verkopende partij vervangen. Maar, wat wij niet wisten, is dat dubbel glas een beperkte levensduur heeft. Gemiddeld gaat het zo’n 25-30 jaar mee. Vraag dus óók hoelang het dubbel glas al in de woning zit. Ons dubbel glas bleek in de jaren ’80 te zijn geplaatst en was – jawel – precies aan vervanging toe toen wij het huis kochten.
Hoe herken je de noodzaak tot vervanging van dubbel glas? Als er condensvorming ontstaat tussen de dubbele beglazing is het “lek” en moet het vervangen worden. Bij ons houdt het ene raam het (gelukkig!) langer vol dan het andere, dus we vervangen telkens een aantal ramen en schaffen er gelijk ventilatieroosters bij aan. Want ook dát is iets dat oudere huizen vaak niet hebben. Kosten over 2016 en 2017: ruim €2100. Een flinke tegenvaller!
Ook handig om te weten is dat de sponningen van een oud(er) huis vaak ongeschikt zijn voor de meest isolerende glassoorten. Driedubbel glas kan bij ons bijvoorbeeld niet worden aangebracht. Wil je een oud huis kopen met authentiek glas-in-lood? Prachtig natuurlijk! Maar check of het glas-in-lood tussen dubbel glas is gezet. Is dit niet het geval? Je kunt dit alsnog laten doen, maar reken op een fors prijskaartje. Een voorzetraam is eventueel een goedkopere optie. Glas-in-lood gaat overigens ook niet eeuwig mee. Althans, het lood niet. Één van onze glas-in-lood ramen dient een restauratie te ondergaan, omdat het lood is gebarsten. De offerte? Ruim €600,-.
Niks is standaard. Of recht.
Het is precies de charme van een oud huis: het is niet standaard. Het kraakt en het leeft. Maar het betekent ook dat de simpelste dingen soms flink duurder kunnen uitpakken, omdat een oud(er) huis nu eenmaal niet voldoet aan de huidige standaardmaten. Denk bijvoorbeeld aan raambekleding. Wij hebben precies één raam in huis dat een standaardmaat voor raambekleding heeft. Voor alle andere ramen heb ik raambekleding op maat moeten laten maken. En dat is nou eenmaal minder voordelig dan een standaardmaat die je eventueel ook nog in de sale kunt shoppen. Tip: lees ook eens mijn blogpost met 15 manieren om te besparen op je (interieur) aankopen.
De grootste tegenvaller wat dit punt betreft was de keuken. Toen we de keuken bestelden, wisten we niet dat de maten anders uit zouden vallen doordat er laag op laag aan voorzetwand uit het huis zou komen. In een (oud)er huis kun je voor dat soort verrassingen komen te staan. Je denkt één wandje weg te halen, maar dan blijken er nog drie lagen achter te zitten! Gevolg: we hielden 20 cm aan de zijkant van de keuken over. Dit kon gelukkig opgelost worden met een apothekerskastje en een regaalkastje, maar omdat het om een nabestelling ging, lag de prijs fors hoger dan wanneer we het tegelijk met de rest van de keuken hadden besteld. Kosten: voor slechts 20 cm aan extra kastjes: €1050,-.
NB: ik wil absoluut niemand ontmoedigen om een oud(er) huis te kopen. Deze blogpost is enkel bedoeld om te informeren over punten waar je – net als wij – misschien niet direct bij stil had gestaan. Zelf zijn wij na drie jaar nog steeds heel gelukkig met ons jaren ’30 huisje!

Hoi Linda, bedankt voor je nuttige blog! Mijn man en ik zijn op zoek naar een huis en we hebben een prachtig oud huis gevonden. We weten alleen niet of het verstandig is dit huis aan te schaffen, omdat het een en ander gerenoveerd moet worden. Daarom is het goed om te weten dat een bouwtechnische keuring uitkomst kan bieden.
Hi Sarah, een bouwtechnische keuring is zeker verstandig! Vraag ook even in welk jaar de dubbele beglazing is geplaatst ivm de houdbaarheidsdatum van dubbel glas. En eventueel is een extra keuring door een gespecialiseerd bedrijf in schimmels etc (zoals Van Lierop) ook verstandig. Dit heeft ons uiteindelijk duizenden euro’s bespaard! Succes!
Ik heb je blog over het kopen van een oud huis met veel interesse gelezen. Wij zijn onlangs op een jaren 30-huis in Rotterdam gevallen, met inderdaad van die glas-in-lood-ramen. Ik ben natuurlijk helemaal verliefd, maar mijn man ziet het praktischer. Een keuringsvoorbehoud is absoluut aan te raden.
Zeker weten! En wij hebben dus een extra keuring van Van Lierop laten doen. Ook echt een aanrader. Succes!
Bedankt voor het delen van deze tips. Ik heb een oude woning op het oog wat ik graag zou willen kopen en wat gerenoveerd moet worden. Ik ben al een keer wezen kijken, maar bij de volgende keer zal ik deze punten nalopen, dat van het dubbelglas is een goede!
Hi Maria,
Fijn dat je iets aan deze blog had! Benieuwd of je de woning uiteindelijk gekocht hebt!
Groetjes,
Linda
Wij hebben ook een oud huis op het oog, maar de ruiten zijn wel een dingetje. Goed om te weten dat glas in lood tussen dubbelglas gezet kan worden, dat wist ik niet. De rest van het glas zullen we moeten vervangen. Het wordt een klusje maar het is het zeker waard!
Absoluut! Het kost wat werk (en vooral geld), maar als je een oud huis in originele stijl wilt houden, hoort dat er nu eenmaal bij! Ik ben nog iedere dag blij met onze authentieke elementen! 🙂
Hi Linda,
Scherpe punten die je noemt. Wij hebben net een huis uit 1904 gekocht, met de wetenschap een volledige renovatie te doen (inclusief alle kozijnen en glas vervangen). Wat wij merkten, maar dit geldt misschien vooral in en rondom de grote steden, dat voorbehouden zoals je noemt in je blog voor de verkopers redenen zijn om voor een (net iets) lager bod te gaan waar geen risico’s aan hangen voor hen. Mag ik je vragen waar jullie je huis hebben gekocht?
Hi Peter, ik denk dat dat vooral met de huidige markt te maken heeft. Er staan minder huizen te koop dan ooit, verkopers hebben de kopers voor het uitkiezen en dus ook de biedingen met de minste voorbehouden. Vanuit mijn juridisch achtergrond zou ik zelf echter nooit een bod doen zonder een voorbehoud. Wij hebben ons huis 5 jaar geleden gekocht in de regio Amsterdam. Daar speelden dit soort issues, die nu landelijk lijken te zijn, toen ook al. Ook wij hebben meerdere biedingen gedaan (met voorbehouden!) en er werd ons regelmatig gevraagd ons bod te verhogen, ook al zaten we met ons initiele bod al op of boven de vraagprijs. Uiteindelijk hebben we besloten niet langer mee te doen aan die gekte. En wonderwel, vonden we toen ons huidige huis die we ook nog eens onder de vraagprijs hebben kunnen kopen!
Wat goed om te horen, heb je wel een redelijk lange adem voor nodig en dat hebben niet veel mensen. Goed dat je dit advies geeft, er zijn denk ik teveel mensen die zonder genoeg kennis die onverstandige boden doen!
Fijn weekend!
Wij zitten ook in het proces dat we graag een huisje willen kopen en dat we een hypotheekaanbieder willen vinden. We hebben een huis op het oog dat inderdaad oud is en wat gebreken heeft. Mijn man is erg handig en het maakt de woning betaalbaar voor ons, dus denk dat we de mankementen voor lief nemen!
Als je zelf handig bent is dat echt een enorm voordeel bij een oud huis! Succes met de aankoop!